Kgg. na Atty. Acosta,

Mapagpalang araw po sa inyo. Ang pinsan ko po ay nagsangla ng kanilang lupa sa pamilya namin sa halaga na P 100,000.  Sa kasulatan namin, ang nakalagay lang po ay magbabayad sila ng 12% interest kada taon na hindi nila nababayaran ang kanilang hiniram.  Subalit, apat na taon na ang nakalipas ay wala pa silang binabayad kahit piso.  Kailangan po namin ng pera kaya iniisip namin na ibenta ang lupang nakasangla sa amin.  May nakapagsabi sa amin na pwede naming ipa-foreclose ang sangla nila sa amin upang maibenta na namin ang lupa. Nais sana naming humingi ng payo sa mga pamamaraan para sa foreclosure ng isang mortgage.


Lubos na gumagalang,

Pilar


Dear Pilar:

Ang isang foreclosure ng mortgage ay maaaring gawin sa dalawang paraan: judicial o extra-judicial. Ang extra judicial foreclosure ng mortgage ay nangyayari kapag ang dokumento na pinirmahan ng mga partido ay naglalaman ng kasunduan tungkol dito. Ang uri ng foreclosure ay pinamamahalaan ng Act 3135, “An Act to Regulate the Sale of Property under Special Powers inserted in or annexed to Real Estate Mortgages.”

Samantala, ang judicial foreclosure ng mortgage naman ay nangyayari kapag ang dokumento na pinirmahan sa pagitan ng mga partido ay hindi naglalaman ng extra- judicial foreclosure of mortgage. Ang ganitong uri ng foreclosure ay pinamamahalaan ng Rule 68 ng Rules of Court na naglalaman ng mga probisyon para sa Foreclosure ng Real Estate Mortgage.

Sa kadahilanang walang nabanggit na extrajudicial foreclosure ng mortgage sa kasunduan ninyo ng inyong pinsan, ito ay dapat idaan sa husgado sa pamamagitan ng pagpa-file ng petition for foreclosure of real estate mortgage sa Regional Trial Court kung saan matatagpuan ang lupa.  Kapag napatunayan ang pagkakautang at nalaman ang kabuuang halaga nito ay uutusan ng korte na magbayad ang nagkakautang.  Kung hindi mababayaran ang nasabing pagkakautang, iuutos ng korte na ibenta ang nakasanlang lupa at ang pinagbentahan nito ay siyang ibabayad sa inyo.  Sa pagkakataon na ang nalikom na pera sa bentahan ay hindi sapat na bayaran ang utang, ito ay kailangan bayaran ng inyong pinsan.

Nawa ay malinaw naming nasagot ang inyong mga katanungan.


Ang inyo pong lingkod- bayan,

PERSIDA V. RUEDA-ACOSTA
Punong Manananggol Pambayan


Paunawa:

Manood ng “Public Atorni” araw-araw mula Lunes hanggang Biyernes sa ganap na 5:00 ng hapon  sa TV5.