Kgg. na Chief Acosta,

Magandang araw po.

Noong taong 2010, nagkaroon po kami ng malaking utang sa upa ng  tinitirahan naming bahay. Noong nakaraang taon, nagkaroon po muli kami ng balance na halagang P62,000. Nagkaroon kami ng kasunduan sa barangay na sa buwang Nobyembre 2011 po ay dapat mabayaran ko na ang lahat ng pagkakautang ko sa kanila.

Nagbabayad po ako noong Nobyembre 28, 2011 para sa buwanang upa namin ngunit hindi na po ito tinanggap ng aming lessor. Sa pangalawang pagkakataon, nagharap po ulit kami sa barangay. Nakiusap po ako ulit na kami ay bigyan ng konti pang panahon kahit hanggang Enero 2012 para mabayaran ang aming pagkakautang. Ngunit nagdesisyon na po ang may-ari ng bahay na huwag nang ipagpatuloy ang aming pag-upa at binigyan na lamang kami hanggang katapusan ng Enero upang makahanap ng lilipatan. Sumang-ayon naman po rito ang kapitan ng aming barangay kaya’t pumirma po kami sa kasunduan.

Tama po ba na paalisin kami sa aming inuupahang bahay?

Lubos na gumagalang,

Delie


Dear Delie,

Hindi ninyo nabanggit kung kayo ay mayroong pinirmahang contract of lease, kung anu-ano ang mga nilalaman nito na may kaugnayan sa inyong problema, tulad ng mga kadahilanan upang magkaroon ng karapatan ang nagpapaupa sa inyo na paalisin kayo bagama’t hindi pa tapos ang inyong kontrata. Mahalaga na maunawaan ninyo ang tunay na nilalaman ng kontrata na sumasaklaw sa anumang kasunduan na mayroon kayo ng inyong lessor o nagpapaupa sa inyo.

Ang kontrata ay ang pagtatagpo  ng isipan ng dalawang partido na kung saan ang isa ay nangangako na magbibigay ng bagay o serbisyo para sa kabilang partido (Artikulo 1305, New Civil Code of the Philippines). Dahil sa prinsipyong “contracts are law between the parties, and they are bound by its stipulations” (Spouses Faustino and Josefina Garcia et. al. v. Court of Appeals, G.R. No. 172036, 23 April 2010), ang nasabing kontrata ay ang nagsisilbing batas sa inyong dalawa kaya’t ito ay makakatulong upang malaman ninyo kung may mga paglabag ngang ginawa o ginagawa ang inyong lessor sa kasunduan ninyo at kung anu-ano ang inyong mga karapatan  ayon dito.

Bukod dito, nabanggit din ninyo na mayroon kayong pinirmahang kasunduan sa barangay. Ang una ay naglalaman ng inyong pangako kung kailan kayo magbabayad ng inyong arrears o utang sa upa; ang pangalawa, na aming pinapalagay, ay ang pangako ninyo na aalis na kayo sa nasabing paupahan at mananatili na lamang doon hanggang sa katapusan ng buwang Enero.

Hindi malinaw kung ilang buwang upa na ang inyong utang. Ito ay mahalaga upang malaman kung sapat ang inyong arrears upang paalisin kayo. Dahil sa kakulangan sa mahahalagang detalye sa inyong liham, hindi namin maaaring sagutin nang tuwiran ang inyong katanungan. Gayunpaman, para sa inyong kaalaman, ang mga sumusunod ang grounds for judicial ejectment ayon sa Republic Act No. 9653 o Rent Control Act of 2009:

“SEC. 9. Grounds for Judicial Ejectment. - Ejectment shall be allowed on the following grounds:

(a) Assignment of lease or subleasing of residential units in whole or in part, including the acceptance of boarders or bedspacers, without the written consent of the owner/lessor;

(b) Arrears in payment of rent for a total of three (3) months: Provided, That in the case of refusal by the lessor to accept payment of the rent agreed upon, the lessee may either deposit, by way of consignation, the amount in court, or with the city or municipal treasurer, as the case may be, or barangay chairman, or in a bank in the name of and with notice to the lessor, within one (1) month after the refusal of the lessor to accept payment. (emphasis supplied)

The lessee shall thereafter deposit the rent within ten (10) days of every current month. Failure to deposit the rent for three (3) months shall constitute a ground for ejectment.

The lessor, upon authority of the court in case of consignation or upon joint affidavit by him and the lessee to be submitted to the city or municipal treasurer or barangay chairman and to the bank where deposit was made, shall be allowed to withdraw the deposits;

(c) Legitimate need of the owner/lessor to repossess his or her property for his or her own use or for the use of any immediate member of his or her family as a residential unit: Provided, however, That the lease for a definite period has expired: Provided, further, that the lessor has given the lessee the formal notice three (3) months in advance of the lessor’s intention to repossess the property and: Provided, finally, that the owner/lessor is prohibited from leasing the residential unit or allowing its use by a third party for a period of at least (1) year from the time of repossession;

(d) Need of the lessor to make necessary repairs of the leased premises which is the subject of an existing order of condemnation by appropriate authorities concerned in order to make the said premises safe and habitable: Provided, That after said repair, the lessee ejected shall have the first preference to lease the same premises: Provided, however, That the new rent shall be reasonably commensurate with the expenses incurred for the repair of the said residential unit and: Provided, finally, That if the residential unit is condemned or completely demolished, the lease of the new building will no longer be subject to the aforementioned first preference rule in this subsection; and

(e) Expiration of the period of the lease contract.”

Ang maaaring mag-apply sa inyong sitwasyon ay ang letrang (b) o ang arrears in payment of rent for a total of three (3) months. Kung ang hindi ninyo pagbabayad ng upa ay umabot na sa tatlong (3) buwan, may karapatan na ang inyong lessor na paalisin kayo.  Ito ay malinaw sa nasabing batas. Ayon sa inyong salaysay, nakikita namin na pinagbigyan naman kayo ng inyong lessor sa inyong pakiusap na bigyan kayo ng palugit upang makabayad sa inyong upa noong kayo ay nagharap sa barangay. Ngunit sa kasamaang-palad ay hindi ninyo natupad ang inyong pangako. Wala rin  kayong nabanggit na nagkaroon ng mga paglabag ang inyong lessor sa kasunduan ninyo sa barangay.

Upang maging mas malinaw ang aming gagawing pagpapayo sa inyo, iminumungkahi rin namin na kayo ay magsadya  sa aming tanggapan na pinakamalapit sa inyong tirahan. Ang PAO District Office ay karaniwang matatagpuan sa Hall of Justice ng bawat siyudad o munisipyo. Mangyari lamang na dalhin ninyo ang inyong mga dokumento patungkol sa inyong problemang legal upang  lubos na mapag-aralan ng aming abogado ang inyong idinudulog na suliranin at mabigyan kayo ng pinaka-angkop na payong legal.

Maraming salamat po sa inyong patuloy na pagtitiwala.

Ang inyo pong lingkod- bayan,

PERSIDA V. RUEDA-ACOSTA
Punong Manananggol Pambayan


Paunawa:

Ang mga serbisyong legal ng PAO gaya ng “legal advice,” court representation, pagsasagawa ng dokumento, notaryo at iba pa ay libre at walang bayad mula sa kliyente ng PAO sang-ayon sa R.A. 9406 (PAO Law). Sang-ayon din sa nasabing batas, ang katunggali o kalaban sa kaso na matatalo ang magbabayad ng attorney’s fee sa PAO para ideposito sa National Treasury.

Maaaring isumbong kay Chief Acosta ang sinumang public attorney o empleyado ng PAO na manghihingi o tatanggap ng salapi mula sa kliyente ng PAO sa address na ito: 5th Floor, DOJ Agencies Building, NIA Road corner East Avenue, Diliman, Quezon City, 1104.

Makinig sa “Abogado ng Bayan” sa Radyo ng Bayan, DZRB, 738 khz AM band, 6:30 a.m.mula Lunes hanggang Biyernes. Manood ng “Public Atorni”  tuwing Huwebes ng gabi, sa TV5, before “Aksyon Journalismo”. Isangguni ang iba pa ninyong usaping legal sa aming opisina sa address na nakasaad sa pitak na ito o kaya ipadala ang inyong katanungan sa aming e-mail address: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. o tumawag sa PAO hotline: 929-9436 anytime.