Kgg. na Chief Acosta,

Ano po kaya ang mainam na gawin halimbawang huli na noong aming napag-alaman na ang titulong hawak ng aming kapitbahay ay sumasakop sa lugar na lagpas sa kanyang ari-arian. Sa madaling salita, lumagpas po ito sa muhon na hangganan. Sinakop po nila ang mahigit 100 sq. meters sa aming lupa kung kaya’t hindi namin ito mapatituluhan nang maayos.

Ano po ang dapat naming gawin upang mabawi namin ang aming lupa?

Lubos na gumagalang,

Nolan

Dear Nolan,

Una sa lahat ay nais naming kunin ang pagkakataong ito upang ipaliwanag ang tungkol sa kahalagahan ng isang titulo ng lupa. Ang titulo, bukod sa pagiging ebidensya ng pagmamay-ari sa lupa ay proteksyon din laban sa sinumang nagnanais na guluhin ang kanilang karapatan sa lupa. “The real purpose of the Torrens system is to quiet title to the land and put a stop forever to any question as to the legality of the title, except claims that were noted in the certificate at the same time of the registration or that may arise subsequent thereto” (Republic vs. Guerrero, 485 SCRA 424).

Nabanggit ninyo sa inyong liham na huli na noong inyong nalaman na lagpas sa sukat ng inyong muhon ang hawak na titulo ng inyong kapitbahay. Halimbawang mahigit isang taon na ang nakalipas noong inyong nadiskubre ang tungkol sa titulo ng inyong kapitbahay, magiging incontrovertible ang nasabing titulo. Ito ay sang-ayon sa prinsipyo na “certificates of title that are genuine and valid on their face, are incontrovertible, indefeasible, and conclusive against the whole world” (Santos vs. Cruz, 484 SCRA 66).

Matapos ang isang taon, maaari kayong magsampa ng isang action for reconveyance upang tuluyang mabawi ang parte ng inyong lupa na narehistro sa titulo ng inyong kapitbahay. “An action for reconveyance is a legal remedy granted to a landowner whose property had been wrongfully or erroneously registered in another’s name” (Mactan-Cebu International Airport Authority (MCIAA) versus Heirs of Marcelina L. Sero, 551 SCRA 633).

Mayroon kayong sampung (10) taon mula noong inilabas ang titulo ng lupa upang makapagsampa ng isang action for reconveyance of title. Sa kaso ng Heirs of Eugenio Lopez, Sr. v. Enriquez (4498 SCRA 173), ipinaliwanag ng Korte Suprema kung ano ang isang action for reconveyance. Ayon sa kanila, “An action for reconveyance is an action in personam available to a person whose property has been wrongfully registered under the Torrens system in another’s name.  Although the decree is recognized as incontrovertible and no longer open to review, the registered owner is not necessarily held free from liens.  As a remedy, an action for reconveyance is filed as an ordinary action in the ordinary courts of justice and not with the land registration court.  Reconveyance is always available as long as the property has not passed to an innocent third person for value.” 

Ngunit nais namin kayong paalalahanan na hindi maaaring magsampa ng action for reconveyance sa oras na ang titulo ay malipat sa isang innocent purchaser for value, ayon na rin sa Kataas-taasang Hukuman  sa kaso ni Santos versus Heirs of Dominga Lustre (561 SCRA 120).

Sa kabilang banda, halimbawang higit sampung (10) taon na ang nakalipas noong inyong nalaman ang tungkol sa maling pagpapatitulo ng inyong kapitbahay o hindi kaya ay nalipat na sa isang innocent purchaser for value, maaari pa rin kayong mag-file ng isang action for recovery of damages sa ating hukuman (Ching v. Court of Appeals, 181 SCRA 9 citing Sy, Sr. vs. Intermediate Appellate Court, G.R. No. 66742, Teoville Development Corporation vs. Intermediate Appellate Court, et.al., G.R. No. 75011).

Nawa ay malinaw naming nasagot ang inyong mga katanungan.

Ang inyo pong lingkod-bayan,

PERSIDA V. RUEDA-ACOSTA

Punong Manananggol Pambayan

Paunawa:

Ang mga serbisyong legal ng PAO gaya ng “legal advice,” court representation, pagsasagawa ng dokumento, notaryo at iba pa ay libre at walang bayad mula sa kliyente ng PAO sang-ayon sa R.A. 9406 (PAO Law). Sang-ayon din sa nasabing batas, ang katunggali o kalaban sa kaso na matatalo ang magbabayad ng attorney’s fee sa PAO para ideposito sa National Treasury.

Maaaring isumbong kay Chief Acosta ang sinumang public attorney o empleyado ng PAO na manghihingi o tatanggap ng salapi mula sa kliyente ng PAO sa address na ito: 5th Floor, DOJ Agencies Building, NIA Road corner East Avenue, Diliman, Quezon City, 1104.

Makinig sa “Abogado ng Bayan” sa Radyo ng Bayan, DZRB, 738 khz AM band, 6:30 a.m.mula Lunes hanggang Biyernes. Manood ng “Public Atorni” tuwing Huwebes ng gabi, sa TV5, before “Aksyon Journalismo”. Isangguni ang iba pa ninyong usaping legal sa aming opisina sa address na nakasaad sa pitak na ito o kaya ipadala ang inyong katanungan sa aming e-mail address: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. o tumawag sa PAO hotline: 929-9436 anytime.